Les modificatifs de copropriété

Il existe de nombreux cas, où il peut s'avérer nécessaire de réunir deux ou plusieurs lots distincts : deux appartements côte à côte, deux appartements l'un au dessus de l'autre, plusieurs chambres de services...

La réunion de lots ne peut avoir lieu que si les lots en question appartiennent à un même copropriétaire et qu'ils ne sont pas grevés d'hypothèques différentes.

La réunion de lots ne nécessite pas l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, toutefois, celle-ci devra être portée à sa connaissance.
Si la réunion entraîne une modification de la répartition des charges, celle-ci devra être votée à la majorité de l'article 24 (majorité simple : majorité des voix présentes et représentées)

Tout propriétaire d'un lot est libre de le diviser en plusieurs lots distincts sans requérir aucune autorisation. Toutefois, la division ne doit pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.
La nouvelle répartition des tantièmes pour chacun des lots issus de la division devront être soumis au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24 (majorité simple)
En cas de refus non justifié, le copropriétaire demandeur pourra saisir le tribunal compétent.

Lors de la division d'un lot, il arrive fréquemment qu'une partie de ce lot devienne un accès commun aux nouveaux lots créés. Il existe alors deux possibilités :
- Un nouveau lot supplémentaire est créé (accès commun), puis cédé au syndicat des copropriétaires et supprimé par intégration aux parties communes (voir annulation de lot). Majorité requise : art.26.
- Un nouveau lot supplémentaire est créé (accès commun) et reste indivis entre les propriétaires des autres lots. Cette situation peut entraîner des difficultés de gestion entre les propriétaires des différents lots concernés, mais elle évite une décision spécifique de l'assemblée.

Si vous souhaitez acquérir les combles, un bout de palier, un WC commun, la loge, vous devez procéder à un modificatif de l'état descriptif de division de votre règlement de copropriété. Cette opération vise à transformer des parties communes en parties privatives afin d'en disposer en parfaite légalité et de leur attribuer les quote-part de copropriété ainsi que les différents tantièmes de charges afférents.

Le projet d'acte devra être soumis au vote de l'Assemblée Générale.
Il peut exister deux cas de figure :
- Vote en deux AG : une première AG votant le principe d'aliénation, une seconde, votant le projet modificatif.
- Vote en deux temps au cours de la même AG : Le principe d'aliénation est voté, suivi du vote du projet modificatif.

Nous recommandons fortement de faire préalablement voter en AG le principe d'aliénation, cela vous évitera d'engager des frais inutiles en cas de refus de la part de l'assemblée des copropriétaires.

Règles de majorité :

- Si l'aliénation des parties communes porte atteinte à la destination de l'immeuble, la décision doit être prise à l'unanimité.
- Si l'aliénation ne remet en cause ni la destination de l'immeuble, ni les conditions de jouissance des autres copropriétaires, la décision peut être prise à la majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix)

ex : Vente d'une partie de couloir ne desservant qu'un seul lot : la majorité est celle de l'art. 26.

Cas particulier de la loge :
- Si la décision de supprimer le poste de gardien n'a pas été prise, la décision est prise à l'unanimité.
- Si la décision de supprimer le poste de gardien a déjà été prise de manière définitive, la décision est prise à la majorité de l'art. 26.

Un copropriétaire peut décider de changer l'affectation de son lot, cependant, il convient de vérifier la compatibilité de son projet avec le règlement de copropriété, mais également avec les contraintes juridiques et législatives en vigueur.
Il faut donc agir avec prudence et respecter un certain nombre de règles.
Le changement d'affectation peut également prendre plusieurs formes.

Pour que le projet de changement d'affectation puisse aboutir, il doit respecter plusieurs conditions de faisabilité dont voici une liste non-exhaustive :

- Avant toute chose, le changement d'affectation d'un lot ne peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

- Le changement d'affectation étant soumis aux dispositions de l'art. L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans certaines communes et en particulier Paris, un lot ne peut être librement transformé en bureau ou commerce, sans l'obtention préalable d'une autorisation de l'administration compétente.

- Si le changement est contraire à la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété, la modification doit être approuvée à l'unanimité.

- Un changement d'affectation peut nécessiter l'obtention d'un permis de construire nécessitant lui-même l'autorisation du syndicat des copropriétaires.

- Enfin, un changement d'affectation d'un lot de copropriété doit recevoir l'agrément de l'assemblée générale. Plusieurs cas de figure se présentent :

Changement d'affectation sans privatisation des droits accessoires :

- Transformation sans changement de consistance.

Ex : Transformation d'un appartement en commerce.
Votre numéro de lot reste inchangé de même que la quote-part de partie commune afférente. toutefois, la grille de répartition des charges peut être réévaluée si le changement d'affectation entraîne une aggravation des charges (ex: un local professionnel en étage élevé verra ses charges d'ascenseur augmenter)
Le changement d'affectation ainsi que la modification des charges seront votés en AG à la majorité de l'article 25. (majorité absolue)

- Transformation avec changement de consistance.

Ex : remise transformée en appartement.
Votre numéro de lot reste inchangé. La quote-part de copropriété afférente au lot sera réévaluée, de même que les tantièmes de charge.

Changement d'affectation avec privatisation des droits accessoires.

Ex : Un lot à usage de garage transformé en lot à usage d'habitation.
Cette opération nécessite non seulement un permis de construire, mais l'utilisation du droit accessoire aux parties communes qu'est le droit de construire. En effet, ces travaux génèrent la création de surface nouvelle au regard des droits à construire.
Si toutes les conditions sont réunies, il sera créé un nouveau lot issu des parties communes, correspondant au droit de construire un local d'habitation sur l'emprise du lot de garage.
Ce lot vous sera ensuite vendu par le syndicat des copropriétaires.

L'annulation d'un lot a lieu lorsqu'une partie privative est cédée à titre onéreux ou gratuit au syndicat des copropriétaires, à la majorité de l'article 26. Ce lot est ensuite transformé en partie commune, ce qui l'annule. Les quotes-part de partie commune et les tantièmes de charges afférents à ce lot sont supprimés.