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Les modificatifs de copropriété

Acquérir une partie commune (palier, combles, WC, couloir …), diviser vos lots ou encore les réunir ; Il est nécessaire de procéder à la modification de l’Etat Descriptif de Division et du règlement de copropriété de votre immeuble, par un projet d’acte modificatif régulièrement établi par votre géomètre.

Les modifications des états descriptifs de division sont régies par les articles 71-6 et 71-7 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour application du décret du 4 janvier 1955 "portant réforme de la publicité foncière". Toute modification à l'état descriptif de division doit être constaté par un acte modificatif qui sera par la suite publié par un notaire auprès des Hypothèques.

Réunion de lot

Il existe de nombreux cas, où il peut s'avérer nécessaire de réunir deux ou plusieurs lots distincts : deux appartements côte à côte, deux appartements l'un au dessus de l'autre, plusieurs chambres de services...

La réunion de plusieurs lots pour former un lot nouveau ne peut donner lieu à la création d'un lot désigné par un seul numéro que si les lots réunis ne sont pas grevés, lors de la publication de l'acte modificatif, de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier (Art. 71-6 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955). (ils doivent appartenir au même propriétaire, même nom et même proportionnalité dans les droits en cas d'indivision...)

En règle générale, la réunion de lots ne nécessite pas l'approbation de l'assemblée générale. Il s'agit d'un simple porté à connaissance.
Si la réunion entraîne une modification de la répartition des charges, celle-ci devra être votée à la majorité de l'article 24 (majorité simple : majorité des voix présentes et représentées)

Il faut noter que la réunion des lots n'est pas obligatoire. Nul ne peut vous contraindre à réunir vos lots. Deux lots contigus réunis entre les mains d'un même copropriétaire et communiquant entre eux forment alors une unité d'habitation.

Il peut d'ailleurs être très avantageux de conserver les deux lots distincts juridiquement. (Ex : Vente d'un seul des lots en cas de besoin...)

Division de lot

Tout propriétaire d'un lot est libre de le diviser en plusieurs lots distincts sans requérir aucune autorisation. Toutefois, la division ne doit pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.
La nouvelle répartition des tantièmes pour chacun des lots issus de la division devront être soumis au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24 (majorité simple), sur le fondment de l'article 11 alinéa 2.
En cas de refus non justifié, le copropriétaire demandeur pourra saisir le tribunal compétent.

Lors de la division d'un lot, il arrive fréquemment qu'une partie de ce lot devienne un accès commun aux nouveaux lots créés. Il existe alors deux possibilités :
- Un nouveau lot supplémentaire est créé (accès commun), puis cédé au syndicat des copropriétaires et supprimé par intégration aux parties communes (voir annulation de lot). Majorité requise : art.26.
- Un nouveau lot supplémentaire est créé (accès commun) et reste indivis entre les propriétaires des autres lots. Le mode de répartition des charges sur ce lot est prévue entre les lots nouvellement créés.
Si cette situation peut entraîner des difficultés de gestion entre les propriétaires des différents lots concernés, elle évite une décision spécifique en AG. Par ailleurs, dans la durée, cette solution s'avère avantageuse si les trois lots créés venaient à nouveau à être réunis entre les mains d'un même copropriétaire.

Rachat de partie commune

Si vous souhaitez acquérir les combles, un bout de palier, un WC commun, la loge, vous devez procéder à un modificatif de l'état descriptif de division de votre règlement de copropriété. Cette opération vise à transformer des parties communes en parties privatives afin d'en disposer en parfaite légalité et de leur attribuer les quote-part de copropriété ainsi que les différents tantièmes de charges afférents.

Le projet d'acte devra être soumis au vote de l'Assemblée Générale.
Il peut exister deux cas de figure :
- Vote en deux AG : une première AG votant le principe d'aliénation, une seconde, votant le projet modificatif.
- Vote en deux temps au cours de la même AG : Le principe d'aliénation est voté, suivi du vote du projet modificatif.

Nous recommandons fortement de faire préalablement voter en AG le principe d'aliénation, cela vous évitera d'engager des frais inutiles en cas de refus de la part de l'assemblée des copropriétaires.

Règles de majorité :

- Si l'aliénation des parties communes porte atteinte à la destination de l'immeuble, la décision doit être prise à l'unanimité.
- Si l'aliénation n'affecte ni la destination de l'immeuble, ni les conditions de jouissance des autres copropriétaires, la décision est être prise à la majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix)

ex : Vente d'une partie de couloir ne desservant qu'un seul lot : la majorité est celle de l'art. 26.

Changement d'affectation

Si un copropriétairesouhaite changer l'affectation de son lot, il conviendra de vérifier si son projet est compatible avec le règlement de copropriété, mais également avec les contraintes juridiques et législatives en vigueur.
Il faut donc agir avec prudence et respecter un certain nombre de règles.
Le changement d'affectation peut également prendre plusieurs formes.

Pour que le projet de changement d'affectation puisse aboutir, il doit respecter plusieurs conditions de faisabilité dont voici une liste non-exhaustive :

- Avant toute chose, le changement d'affectation d'un lot ne peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

- Le changement d'affectation est soumis aux dispositions de l'art. L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans les communes de plus de 200 000 habitants et en particulier à Paris et petite couronne. Un lot à usage d'habitation ne peut être librement transformé en bureau ou commerce, sans requérir de l'autorité administrative compétente une autorisation préalable.

- Si le changement est contraire à la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété, la modification doit être approuvée à l'unanimité.

- Un changement d'affectation peut nécessiter l'obtention d'un permis de construire qui sera délivré sous réseve de disposer d'une autorisation d'AG (R 423-1 du Code de l’urbanisme).

- Enfin, un changement d'affectation d'un lot de copropriété doit systématiquement recevoir l'agrément de l'assemblée générale. Plusieurs cas de figure se présentent :

Changement d'affectation sans privatisation des droits accessoires :

- Transformation sans changement de consistance.

Ex : Transformation d'un appartement en bureaux.
Votre numéro de lot reste inchangé de même que la quote-part de partie commune afférente. Toutefois, la grille de répartition des charges peut être réévaluée si le changement d'affectation entraîne une aggravation des charges (ex: un local professionnel en étage élevé verra ses charges d'ascenseur augmenter ou inversement en cas de passage de bureaux à de l'habitation)
Le changement d'affectation ainsi que la modification des charges seront votés en AG à la majorité de l'article 25. (majorité absolue)

- Transformation avec changement de consistance.

Ex : Réserve transformée en appartement.
Votre numéro de lot reste inchangé. La quote-part de copropriété afférente au lot sera réévaluée eu égard au changement de consistance, de même que les tantièmes de charges.

Changement d'affectation avec privatisation des droits accessoires. (Majorités art. 26)

Ex : Un lot à usage de garage transformé en lot à usage d'habitation.
Cette opération nécessite non seulement un permis de construire en fonction de la superficie, mais l'utilisation du droit accessoire aux parties communes qu'est le droit à bâtir. En effet, ces travaux génèrent la création de surfaces nouvelles au regard du code de l'urbanisme.
Si toutes les conditions sont réunies, il sera créé un nouveau lot issu des parties communes, correspondant au droit à bâtir Xm² d'habitation sur l'emprise du lot de garage.
Ce lot transitoire vous sera vendu par le syndicat des copropriétaires et pourra être réuni au lot de garage pour former un nouveau lot à ussage d'habitation.

Attention toutefois ! En ce qui concerne la création de nouveaux lots à usage d'habitation, ceux-ci devront impérativment remplir les conditions cumulatives suivantes :
- Avoir une superficie et un volume habitables respectivement supérieurs à 14 m² et à 33 m3 (conditions cumulatives)
- Etre pourvus d'installation d'alimentation en eau potable, d'installation d'évacuation des eaux usées et d'accès à la fourniture de courant électrique

Annulation de lot

L'annulation d'un lot a lieu lorsqu'une partie privative est cédée à titre onéreux ou gratuit au syndicat des copropriétaires, à la majorité de l'article 26. Ce lot est ensuite transformé en partie commune, ce qui l'annule.
Les quotes-part de partie commune et les tantièmes de charges afférents à ce lot sont supprimés.

On retrouve ce cas de figure notamment lors de la vente d'une cave au syndicat par un copropriétaire en vue d'y installer la machinerie d'un futur ascenseur.


Notre intervention :

Après notre intervention :

Assemblée générale :

Dès que vous recevez votre projet d'acte, duement établit par Géocité, vous devez le transmettre par recommandé avec accusé de réception afin qu'il puisse porter votre demande à l'ordre du jour de la prochaine AG.

A sa demande, nous lui transmettons la version informatique au format PDF du document, par mail, uniquement. Toutes les informations relatives à la transmission des pièces figurent sur le document rédigé à son attention.

La publication par votre Notaire :

Lorsque votre projet reçu un vote positif de l'assemblée générale, vous devez le transmettre à votre Notaire afin qu'il finalise l'acte authentique pour transcription au fichier des hypothèques.

Vous devrez en outre lui remettre la copie du PV d'AG autorisant le modificatif, ainsi qu'une attestation de non contestation de l'assemblée générale.

Il faut noter que votre syndic a deux mois pour notifier le PV. A dater de sa notification, le délais de contectation (art. 42) de deux mois commence à courir.

A la demande de votre Notaire, nous lui transmettons la version informatique au format WORD du document, par mail, uniquement. Toutes les informations relatives à la transmission des pièces figurent sur le document rédigé à son attention.

 


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